Il y a plusieurs situations où le démembrement de propriété peut s’avérer très utile. La plupart du temps, cela entre dans le cadre de la succession familiale. Et s’il est question de division du droit de propriété, il est aussi question d’avantages fiscaux à exploiter.
Impôt sur le revenu foncier des propriétés démembrées
En cas de location du bien, il y a donc des loyers qui tombent. Ces derniers sont considérés comme des revenus fonciers. Et comme l’usufruitier jouit de tous les droits de tirer des bénéfices du bien, c’est lui qui est redevable à l’administration fiscale. Il faut savoir cependant que ces revenus fonciers imposables peuvent profiter d’un abattement lié aux charges d’entretien.
Comme le nu-propriétaire ne peut en aucun cas bénéficier des avantages de la propriété immobilière, il n’a donc pas d’impôts liés aux revenus fonciers à payer. Par contre, il doit garantir que le bien en question est pleinement utilisable en faisant les grands travaux. De ce fait, ce type de dépense peut être déductible de ses autres revenus fonciers dans le cas où il possède d’autres propriétés en location. Plus d’infos sur http://demembrement.fr !
Imposition des plus-values immobilières
En cas de cession séparée de l’usufruit ou de la nue-propriété, la plus-value en question correspond au prix de vente du droit qui est cédé moins le prix auquel il a été acheté. En cas d’obtention du droit par succession, le montant du droit de mutation remplace le prix d’achat.
Dans un autre cas, si l’usufruit et la nue-propriété sont cédés ensemble, la plus-value globale doit évidemment être proportionnelle aux droits des deux parties (usufruitier et nu-propriétaire). L’article 669 du CGI fournit un barème de référence pour déterminer la valeur de chaque droit.
Démembrement de propriété et ISF
Le principe
Dans le cas de l’ISF, l’usufruitier doit intégrer la valeur en pleine propriété du bien en démembrement dans son patrimoine imposable. Le nu-propriétaire, de son côté, en est exempt.
Les exceptions
Il est possible pour l’usufruitier de ne pas payer ou juste payer partiellement l’ISF dans les conditions ci-dessous :
- Dans le cas de l’obtention des droits par succession, le nu-propriétaire et l’usufruitier assument ensemble l’ISF en déclarant chacun la valeur de leur droit.
- Si l’usufruitier a reçu sa part à l’issue d’une donation et que des personnes morales bénéficient d’une partie du droit d’usufruit.
- Lorsque la nue-propriété d’un bien a été vendue, provoquant un démembrement, et que l’acheteur ne fait pas partie des héritiers et leurs descendants. Cet acquéreur ne doit pas aussi avoir reçu quelconque donation venant de l’usufruitier
Voilà alors les différents aspects fiscaux essentiels du démembrement de propriété. Il faut savoir que dans certains cas, il y a vraiment des avantages à tirer de cette fiscalité, surtout pour ceux qui désirent acheter des biens démembrés à titre d’investissement.