Investissement locatif

La fiscalité étant l’un des éléments indissociables d’un investissement locatif. Il est important de connaître l’imposition afférente aux revenus générés par un placement immobilier. Elle dépend, plus concrètement, du type de location (vide ou meublé) exploité. Plus de détails dans cette rubrique.

Comment sont imposés les revenus provenant d’un investissement locatif vide ?

La solution la plus simple pour générer des revenus immédiats consiste à mettre en location son logement ou son appartement. S’il s’agit d’une location vide, ils appartiennent automatiquement à la catégorie des revenus fonciers. Ils doivent être déclarés en remplissant le formulaire N° 2042 sur le site impôts. gouv.fr (télédéclaration).

À noter que les revenus issus d’un investissement locatif vide ne sont pas concernés par le prélèvement à la source. L’administration fiscale calcule toujours le montant imposable sur la base de sa déclaration 2021 portant sur les revenus perçus en 2020. Normalement, cela se produit après la réception de l’avis d’imposition (en septembre).

Il existe deux régimes fiscaux applicables aux revenus tirés d’une location vide : le micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier s’applique aux revenus, issus de la location vide, inférieurs à 15 000 €. Le propriétaire-bailleur bénéficie ainsi d’un abattement fiscal de 30 %. Toutefois, aucune autre déduction n’est possible avec le régime micro-foncier. Il s’adresse uniquement à tout fiscal déclarant des revenus éligibles aux dispositifs Pinel, Malraux et Denormandie.

Le régime réel concerne notamment les personnes physiques déclarant des revenus bruts supérieurs à 15 000 €. Il arrive parfois que les charges déductibles représentent plus de 30 % de ses revenus fonciers. Dans ce cas précis, il est toujours possible d’opter pour le régime micro-foncier. Il suffit de remplir le formulaire N° 2044.

Qu’en est-il de l’imposition des revenus issus d’un bien meublé ?

L’imposition des revenus tirés d’une location meublée diffère de ceux de la location vide. Ils relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En remplissant un certain nombre de conditions, il est possible d’alléger davantage sa fiscalité avec le régime micro-BIC. Il permet à un propriétaire-bailleur de ne payer que 50 % de ses recettes locatives.

Malheureusement, la déduction des différentes charges afférentes à une location meublée est impossible avec le régime micro-BIC. Il s’agit de l’un des atouts du régime réel qui concerne uniquement les personnes physiques déclarant des revenus locatifs, tirés d’une location meublée inférieure à 72 600 € (depuis le 1er janvier 2020).

Bonne nouvelle, la taxe sur les micro-logements a été supprimée en date du 01/01/2020. En ce qui concerne les cotisations sociales, elles sont devenues obligatoires pour les loueurs en meublé professionnel (LMP) depuis le 1er janvier 2021. Investir avec le statut LMNP (ou Loueur Meublé Non Professionnel) constitue une solution plus avantageuse fiscalement.

Parmi les conditions d’éligibilité au statut LNMP, il y a la nécessité d’avoir des revenus inférieurs à 23 000 € par an (à l’échelle du foyer fiscal). Ils doivent obligatoirement provenir de l’exploitation d’un bien meublé. Les Bénéfices Industriels et Commerciaux tirés d’une location meublée en LMNP sont à déclarer à l’aide du formulaire N° 2042 –C –PRO. Il doit être envoyé au FISC avec la déclaration de revenus N° 2042.